Real Estate

Inversiones en Estados Unidos – Erase una vez en América

La normativa estadounidense conocida como EB-5 es un programa del gobierno federal de los Estados Unidos a través del que un inversor extranjero puede obtener la residencia y la ciudadanía de ese país colocando en algún emprendimientos del real estate medio millón de dólares. Cómo se realizan este tipo de operaciones y cuáles son las mejores opciones para invertir. Riesgos y beneficios.

En el imaginario, ingresar en el mercado inmobiliario estadounidense como inversor parece altamente costosa, millonario. Sin embargo, a través de la norma operativa EB5 propuesta por el gobierno de los Estados Unidos, esta idea de grandes sumas de dinero disminuye de manera más que considerable. Y, después de una cantidad de años, la suma que se termina pagando es menor a 100.000 dólares. Al menos, así lo explica Brian Zirulnikoff, Director de Operaciones para Latinoamérica de la empresa Dynaxe (www.dynaxecapital.com).

Pero hay que tener en cuenta algo: esta norma para inversores no tiene como objetivo ganar mucho dinero sino conseguir la residencia en los Estados Unidos y, llegado el caso, la ciudadanía.

«El EB-5 es un programa federal del gobierno que permite a cualquier extranjero y a su familia a tener una residencia permanente que, en el caso estadounidense es lo mismo que una ciudadanía, salvo que no se tiene derecho al voto. Igual, a los 5 años se puede optar por la ciudadanía siempre y cuando se haya vivido en territorio estadounidense durante 6 meses por año duranter 5 años seguidos. Y esto se consigue con una inversión de 500 mil dólares puestos en un proyecto aprobado por el Gobierno Federal para recibir este tipo de dinero. A los 5 años, después de obtener la remoción de condición, ese medio millón se le devuelve al inversor con el beneficio de una tasa acordada de antemano», asegura Zirulnikoff.

Brian Zirulnikoff, Director de Operaciones para Latinoamérica de la empresa Dynaxe

Trámites y ofertas engañosas

Pero este tipo de inversión no es posible en cualquier proyecto y existen muchas ofertas engañosas que aseguran contar con el aval del EB-5 y no lo tienen. Zirulnikoff se especializa, justamente, en la mitigación de riesgos para los futuros inversores. Porque la EB-5 tiene ciertos requisitos para los constructores que el inversor no siempre tiene en cuenta. Por ejemplo, la obra debe generar 10 puestos de empleo durante, al menos, 2 años.

«En Dynaxe ayudamos a los clientes a analizar los riegos que se pueden presentar. Hay que tener en cuenta que, en mi opinión, el 90 por ciento de los proyectos que existen actualmente en el mercado del real estate no son lo suficientemente seguros», aclara.

El primer trámite que expone Zirulnikoff como necesario es establecer el origen de los fondos que se piensan invertir.

«Se debe demostrar de dónde proviene el dinero», dice y aclara que no es necesario entregar declaraciones de impuestos, sino que se legitima con el rastro de su origen. «No hay requerimiento de entregar declaraciones de impositivas. Pero sí debe quedar muy claro de dónde proviene el dinero, cómo se obtuvo. He tenido muchos clientes con dinero no declarado que fueron aprobados para el EB-5»

La inversión en una obra supone de manera casi inmediata la residencia para el inversor, su cónyugue y los hijo menores de 21 años no casados. «Por fuera de la inversión de 500.000 dólares, hay que pagar los costos administrativos y legales, que pueden costar entre 70 u 80 mil dólares. Esta cifra no se recupera pero los 500 mil de la inversión sí se recuperan», afirma.

El EB-5 se estableció para emprendimientos que ya cuentan con los fondos propios para la construcción y cuentan con el financiamiento de una institución estadounidense.

«Nosotros, ofrecemos al cliente una serie de criterios para minimizar los riegos. Recomendamos, por ejemplo, que nuestros clientes tengan una hipoteca a su favor en caso de cualquier imponderable y que el proyecto pueda demostrar que ya tiene un préstamo otorgado por una institución estadounidense. Esto último es importante porque hoy en día en Estados Unidos sólo se otorgan préstamos para la construcción a aquellos emprendedores que demuestran liquidez, un expediente sin antecedentes de bancarrota y un crédito limpio. Entonces, si ya les otorgaron el préstamo es porque pasaron por una revisión exhaustiva. En estos caso, el riesgo jamás supera el 5 por ciento», dice.

Pros y contras

Zirulnikoff no aconseja invertir en condominios ni en proyectos residenciales.

«Este tipo de proyectos no garantizan la creación de al menos 10 puestos de trabajo ni los asegura por dos años. Y eso los vuelve más riesgosos. Si la obra no requiere 10 personas o finaliza en 18 meses, la inversión no puede ampararse en el EB-5 y no hay devolución de capital ni residencia. Lo mejor son los proyectos comerciales como el Equestrian International Center -un centro ecuestre, uno de los dos o tres que hay en el mundo, que permite que los caballos residan en sus haras durante todo el año- que está aprobando muy rápido a los clientes. En menos de 6 meses se aprueba la inversión mientras que en otros emprendimientos puede demorar entre 3 y 4 años la aprobación. Este proyecto es una expansión del centro ecuestre de Palm Beach y, como el de Palm Beach, tendrá hoteles, club de golf, club de tiro, restaurantes, bares, condominios, casas, doce anillos de competencia con sponsor como Coca Cola y Rólex,, entre otras muchas marcas. Este proyecto tiene un costo total de 267 millones. Y los dueños ya pusieron como garantía 144 millones más 50 millones que les dieron los sponsor y 130 millones más obtenido de los inversores. Es decir, ya está pago. En estos casos, el riesgo es muy pequeño», puntualiza.

Zirulnikoff también señala como muy bueno el proyecto que llevan adelante en Brooklyn Stephen Ross y Jorge Pérez, que es otro centro comercial de gran envergadura. «No importa lo atractivo de la oferta, no se debe invertir -siempre teniendo en cuenta la EB-5- en proyectos residenciales», insiste.

Dynaxe, la empresa donde se desempeña como director para Latinoamérica, es una consultora que preclasifica a los potenciales inversores de manera gratuita para saber si puede acceder al beneficio de la EB-5.

«Luego los conectamos con estudios privados de abogados especializados que hace más de 15 años trabajan con la norma EB-5 y que tienen personal que habla inglés, castellano y portugués», dice y cuenta que la empresa no cobra honorarios al inversor si dicha inversión se realiza con alguno de sus clientes.

«Nuestro pago es según cada caso. A quienes invierten con nuestros clientes no les cobramos porque ya nuestros clientes abonan el honorario para que nosotros consigamos inversores. En los casos que un inversor nos pida un análisis de proyectos, nuestro servicio va de los 6.000 hasta los 15.000 dólares, según lo que se nos solicite. Dentro de ese rango de honorarios analizamos entre 3 y 5 proyectos y entregamos un reporte de unas 10 o 20 páginas, dependiendo de la complejidad del análisis solicitado», dice.

Para el directivo de Dynaxe, «en un proyecto que esté entregando aprobaciones rápidas, el ritmo es acelerado. Se hace la inversión y se aprueba a los 6 meses. Después, otros 6 meses para la entrevista. Y al año y medio la residencia provisional. Dos años o tres años después se hace la remoción y se pide la devolución de la cifra invertida. Por último, a los cinco años se le devuelve el dinero al inversor. De este modo, lo único que abonó fueron los entre 70 y 80 mil dólares de los gastos administrativos. De todos modos, es importante tener en cuenta que el EB-5 no supone una inversión para ganar grandes sumas de dinero. Es una inversión que tiene como objetivo lograr la residencia y, llegado el caso, la ciudadanía y que tiene a favor la devolución del capital invertido. Para tazas que hacen la diferencia, hay otro tipo de inversiones que, también, suponen otros tipos de riesgo», concluye.

Hay un dato importante: como dijimos, por ahora, la inversión es de 500 mil dólares. Pero el gobierno de Estados Unidos ya estableció por ley que, a partir de noviembre de 2021, el monto para acceder a una inversión EB-5 será de 900 mil dólares.