Real Estate

Miami, una ciudad que no deja de sorprender

UN MUSEO VIVO DE LA ARQUITECTURA DEL SIGLO XXI.

FERNANDO DE NÚÑEZ Y LUGONES
Executive vice president
ONE Sotheby’s International Realty

Muy pocas ciudades en el mundo tuvieron el cambio radical que supo completar Miami. De la vieja ciudad para el retiro de jubilados de clase media estadounidense ya no queda casi nada. Hoy, es la meca del diseño de este siglo, un verdadero museo donde exponen los arquitectos, diseñadores y desarrolladores inmobiliarios más importantes del mundo. Ciudad confort, ciudad calidad de vida, sus nuevos edificios ofrecen una perfecta maquinaria donde se dan cita el lujo, el buen vivir y la seguridad. Miami ha conseguido en poco menos de 20 años volverse el lugar en el mundo para todo aquel que puede y quiere dar el salto hacia un estilo de vida que supera con creces lo anteriormente conocido como lujo. Un estilo de vida que todavía no tiene una palabra para nombrarlo en su totalidad. Fernando de Núñez y Lugones, Vice Presidente Ejecutivo de One Sotheby´s International Realty, tiene claro los motivos de este fenómeno. Conoce en detalle un mercado inmobiliario que se ha convertido en el ejemplo a seguir por aquellos que aspiran a mejorar el nivel de confort de sus propias ciudades. Por eso, basta una pregunta para que de Núñez y Lugones explique las razones y el nuevo rumbo de un negocio que siempre está en busca de la excelencia.

Adagio Fort Lauderdale Beach

¿CUÁLES SON LAS CARACTERÍSTICAS DE LAS PROPIEDADES MÁS BUSCADAS EN MIAMI/FT. LAUDERDALE?

El mercado inmobiliario del sur de la Florida se comporta de una manera muy diferente a la mayoría de los mercados locales, dado que los nuevos desarrollos no compiten vía precio, sino vía calidad. Hace poco más de diez años comenzó una tendencia que se fue consolidando. Primero fue la incorporación de la tecnología (domótica, biometría, etc.) en las unidades, la contratación de arquitectos de renombre internacional, la ampliación de las áreas comunes y de los servicios de conserjería y más recientemente la incorporación de la instalación de elementos que estimulan el bienestar (agua de ducha con vitaminas, filtros especiales para los aires acondicionados para combatir alergias y asma, etc.). Esto es posible en este mercado porque cuenta con una baja restricción presupuestaria, y baja elasticidad de precios, ya que los compradores son de las personas más afluentes del mundo.

La ciudad se está enriqueciendo con la llegada de edificios residenciales y comerciales diseñados por arquitectos como Zaha Hadid, Richard Meier, Norman Foster, Herzog & de Meuron, Frank Gehry, Rem Koolhaas, Renzo Piano, Piero Lisoni, Jean Nouvelle, César Pelli, Carlos Ott, Rafael Viñoly, Enrique Norten, Carlos Zapata, entre muchos otros. Es muy probable que Miami se transforme en un museo vivo de la arquitectura del siglo XXI. También es muy significativa la llegada de grandes marcas reconocidas mundialmente, dando origen a “branded residences”. Las marcas incluyen las cadenas hoteleras más renombradas del mundo, marcas de lujo de vestir, muebles, autos, etc.

También han surgido con fuerzas los proyectos de uso mixto, donde coexisten residencias, oficinas, hoteles y espacios comerciales. Esta es una tendencia urbanística a nivel mundial, donde los propietarios están buscando disminuir el uso del transporte, facilitarse la vida y al mismo tiempo incrementar las actividades sociales. Algunos ejemplos representativos de esta tendencia son Brickell City Centre, Aventura ParkSquare y Metropica (Sunrise), creando un estilo donde uno puede vivir y disfrutar al mismo tiempo.

Fairchild Coconut Grove

¿CUÁL ES EL ORIGEN DE LOS COMPRADORES EN LA ACTUALIDAD?

Hasta mediados del 2015, el 71% de los compradores en nuestros proyectos eran internacionales. Esta ratio ha caído significativamente en el 2017, alcanzando un 48%, dado que el número de compradores locales se ha incrementado significativamente. En el caso de los proyectos que One Sotheby’s International Realty representa, esto es más evidente que en otras compañías, dado el alto valor nominal promedio de las unidades vendidas, que este año ha alcanzado 1,9 millones de dólares, y un precio por metro cuadrado superior a 9 mil dólares. Este cambio en la composición de la demanda, se debe a una evolución inversa entre el comportamiento del mercado internacional y el local. El descenso de la participación de los compradores internacionales se debe principalmente a la apreciación del dólar desde julio del 2015, debido a la caída de los precios de los commodities (principalmente el petróleo), lo cual empeoró el valor relativo de las propiedades en los EEUU frente a los mercados locales. Este efecto fue especialmente importante en tres mercados muy significativos para el mercado inmobiliario en el sur de la Florida, como Brasil, Venezuela y Canadá. Pero la baja del poder adquisitivo fue general y alcanzó tanto a América Latina como a Europa y Asia. La buena noticia para el mercado inmobiliario en Miami es que esta tendencia ha comenzado a revertirse, debido al debilitamiento del dólar, lo cual ha comenzado a reactivar varios mercados que por un plazo de casi 2 años estuvieron por debajo del promedio histórico de ventas.

Por otro lado, el mercado local, se ha fortalecido significativamente, en primer lugar por el efecto riqueza debido a los niveles récords del mercado accionario en los EEUU (como consecuencia del crecimiento económico en los EEUU); en segundo lugar por el bajo nivel histórico de las tasas de interés hipotecarias; y por último la recuperación de la capacidad crediticia de personas afectadas durante la crisis 2008-2010.

Aventura ParkSquare

¿CÓMO ES LA COMPOSICIÓN ACTUAL DEL PORTAFOLIO QUE REPRESENTA ONE SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY EN EL SUR DE LA FLORIDA?

En la actualidad estamos representando un portafolio de 17 proyectos que representan un inventario de más de 4.000 millones de dólares. Este año hemos logrado terminar de vender exitosamente varios proyectos tales como 300 Collins (South Beach), L’Atelier (Miami Beach) y The Gale Residences (Fort Lauderdale), y estimamos terminar el ciclo de ventas de cinco otros proyectos en los próximos 12 meses. Al mismo tiempo, se han sumado varios proyectos al portafolio, tales como Fairchild (Coconut Grove), edificio residencial boutique de lujo; Merrick Manor, condominio de lujo (Coral Gables); Adagio, Fort Lauderdale; Veridian Grove (Pinecrest) comunidad cerrada de 20 mansiones; Aventura ParkSquare; Forum Park (Aventura), edificio de oficinas; entre otros.

El portafolio está sumamente diversificado en términos de precios (desde 300 mil a 50 millones de dólares), ubicación geográfica (Pinecrest, Coral Gables, Coconut Grove, Brickell, Design District, South Beach, Miami Beach, Aventura, SunNy Isles, Fort Lauderdale y Sunrise), tipo de producto (casas, townhomes, condominios y oficinas) y estado de construcción (pre-construcción, en construcción y producto terminado). Esto permite a la compañía captar una amplia gama de compradores con distintos objetivos de compra y origen geográfico; dando más estabilidad al negocio. Ningún proyecto individual representa más del 15% de los ingresos netos de la división de desarrollo.

Merrick Manor en Coral Gables

¿CUÁLES SON LOS PROYECTOS MÁS INNOVADORES QUE ONE SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY REPRESENTA?

Turnberry Ocean Club, localizado en la playa de SunNy Isles, ha dedicado tres pisos enteros desde el piso 30 para crear un “Sky Club” de amenidades que incluye dos piscinas con vistas al amanecer y atardecer, cuatro cabañas, SPA, gimnasio interior, con sala de Pilates/Yoga y exterior, salón de belleza, restaurantes con bodegas individuales, “Sunset Lounge”, humificadores para cigarros, salón de eventos, y cine interior. Las amenidades que se encuentran en los primeros dos pisos del edificio incluyen un club de playa, pileta principal, 30 cabañas, cine interior, dos suites para recibir visitas, restaurante con bodegas individuales, el “Sunrise Café” donde se sirve el desayuno todos los días, sala de juego para niños, sala de juegos virtuales para los adolescentes, centro de negocios, sala de reuniones y pantallas para seguir el mercado financiero. En total, cuenta con más de 7.000 metros cuadrados de amenidades para solo 154 residencias. Al margen, los compradores tienen acceso preferencial a todos los activos del grupo Turnberry Associates, incluyendo la terminal de aviones privados “Fontainebleau Aviation”, VIP Concierge Lounge en el Aventura Mall, y acceso a Turnberry Isles que cuenta con una marina, dos campos de golf diseñados por Raymond Floyd, spa recién renovado, seis canchas de tenis, una pileta de adultos y otra con entretenimiento para chicos, dos restaurantes de lujo (Borbon Steak y Corsair) etc. En definitiva, no existe ningún otro proyecto en Miami que ofrezca tanto a sus residentes.

One Thousand Museum, diseñado por Zaha Hadid

One Thousand Museum, diseñado por Zaha Hadid, siendo su único rascacielos del hemisferio occidental, cuenta con el único helipuerto en una torre residencial de 61 pisos con sólo 83 residencias. Los apartamentos son de medio piso o piso completo, lo que lo convierte en uno de los edificios más exclusivos de Miami. En el último piso se encuentra un centro acuático de doble altura donde se puede observar el atardecer y donde la luz se refleja en una pared metálica en el agua, creando un efecto único. A su vez cuenta con un salón de uso múltiple que mira hacia el Este donde los propietarios podrán disfrutar sus eventos sociales con una vista panorámica a la bahía de Miami Beach. Además, el edificio cuenta con cajas de seguridad (similar a una bóveda bancaria), restaurante, piscina, SPA, etc., pero quizás el elemento más significativo es que toda la estructura del edificio está compuesta por un esqueleto externo conformado por las columnas expuestas del edificio, que desde el punto de vista arquitectónico es absolutamente magnífico.